Contester une décision d'AG : délai 2 mois et procédure 2026

Contester une décision d'assemblée générale de copropriété est un droit encadré par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Seuls certains copropriétaires peuvent agir, dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal — délai de forclusion impératif. Ce guide 2026 détaille qui peut contester, les motifs recevables, la procédure et les moyens de prévention pour les syndics.

Qui peut contester une décision d'AG ?

L'article 42, alinéa 2 de la loi de 1965 limite le recours aux copropriétaires opposants ou défaillants :

• Opposant — copropriétaire présent ou représenté qui a voté contre la résolution contestée
• Défaillant — copropriétaire absent et non représenté à l'assemblée générale

Ne peuvent pas contester :

• Les copropriétaires qui ont voté pour la résolution
• Les copropriétaires abstentionnistes (sauf vice du consentement)
• Les locataires ou occupants sans qualité de copropriétaire
• Les mandataires (le recours appartient au mandant copropriétaire)

En cas d'urgence menaçant l'intérêt collectif, le syndicat des copropriétaires peut lui-même saisir le tribunal sur autorisation de l'AG ou du conseil syndical.

Le délai de 2 mois : forclusion impératif

Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de 2 mois pour contester une décision devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Point de départ : la notification du procès-verbal par le syndic au copropriétaire. Ce n'est pas la date de l'AG, ni la date de rédaction du PV, mais la date effective de notification.

Caractéristiques du délai :

• Impératif — il ne peut être ni suspendu ni interrompu (médiation, mise en demeure amiable, etc.)
• De forclusion — passé 2 mois, le droit d'agir est définitivement éteint
• Par copropriétaire — chaque opposant ou défaillant a son propre délai, calculé à partir de sa propre notification

Le syndic doit notifier le PV dans le mois suivant l'AG (article 42 de la loi de 1965). Un retard de notification peut retarder le point de départ du délai de contestation — mais n'efface pas la responsabilité du syndic. Voir notre guide sur le PV conforme.

Les motifs de contestation recevables

Le tribunal peut annuler une décision ou l'intégralité de l'assemblée générale si le copropriétaire démontre un vice affectant la validité du vote :

Vices de convocation

• Convocation envoyée moins de 21 jours avant l'AG
• Copropriétaire non convoqué individuellement
• Résolution votée hors ordre du jour
• Absence du formulaire de vote par correspondance
• Annexes comptables ou devis manquants

Détail dans notre guide convocation AG.

Vices de vote et de majorité

• Mauvaise majorité appliquée (art. 24 au lieu de art. 25, par exemple)
• Erreur de décompte des voix ou des tantièmes
• Vote par correspondance hors délai intégré au décompte
• Procuration irrégulière (plus de 3 mandats, mandat non conforme)

Voir notre guide sur les majorités AG.

Vices de forme du procès-verbal

• PV ne permettant pas de vérifier le résultat exact de chaque vote
• Absence du décompte voix/tantièmes par résolution
• PV non signé par le président de séance et le secrétaire
• Résultat du vote non retranscrit fidèlement

Vices de fond

• Décision contraire à la loi ou au règlement de copropriété
• Décision prise au préjudice des copropriétaires sans utilité pour l'immeuble
• Conflit d'intérêts du syndic non déclaré

La procédure de contestation

1. Identifier le délai — calculer les 2 mois à compter de la notification du PV (date de réception LRAR ou preuve électronique)
2. Consulter un avocat — le ministère d'avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire
3. Rédiger l'assignation — préciser les résolutions contestées et les motifs d'annulation
4. Signifier l'assignation au syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic) par commissaire de justice, avant l'expiration des 2 mois
5. Audience au tribunal — le juge examine les vices de forme et de fond allégués
6. Jugement — annulation totale ou partielle de la décision, ou rejet de la demande

Coût indicatif : entre 2 000 € et 8 000 € d'honoraires d'avocat selon la complexité, plus les frais de commissaire de justice et de greffe. En cas de succès, les frais peuvent être mis à la charge du syndicat.

Que risque le syndic en cas d'annulation ?

• Reprise de la décision — l'AG doit se tenir à nouveau sur le point annulé
• Responsabilité professionnelle — le syndic peut être tenu responsable des vices de forme qu'il a commis
• Sanctions disciplinaires — la carte professionnelle peut être suspendue en cas de faute grave répétée
• Coûts pour la copropriété — frais de nouvelle AG, honoraires d'avocat, frais de justice

Comment le syndic prévient les contestations

La meilleure défense est la conformité à chaque étape du cycle AG :

1. Convocation irréprochable — 21 jours, ODJ complet, annexes, formulaire VPC
2. Vote tracé — décompte voix et tantièmes en temps réel, majorité correcte par résolution
3. PV conforme article 17 — signé à la clôture, résultat de chaque vote retranscrit
4. Notification dans le mois — PV adressé aux opposants et défaillants avec mention du délai de 2 mois
5. Archivage — conserver convocations, feuilles de présence, formulaires VPC, preuves de vote pendant 10 ans

Un outil de conduite d'AG comme CoproLive sécurise les étapes 2 et 3 : calcul automatique des majorités, horodatage de chaque vote, PV généré et signé électroniquement à la clôture.

Contestation et notification électronique (2026)

Depuis le décret n° 2025-1292, la notification du PV par voie électronique est le mode par défaut. Le point de départ des 2 mois court à compter de la preuve de réception (accusé de lecture, certificat PSCO). Le syndic doit conserver cette preuve avec le même soin que l'AR papier.

Conclusion

Contester une décision d'AG, c'est 2 mois, un avocat, et un vice démontré. Pour le syndic, chaque étape conforme (convocation, vote, PV, notification) réduit le risque contentieux. Consultez nos guides sur la convocation, les majorités, le PV conforme et le vote par correspondance, ou animer une AG conforme.