Majorité AG copropriété : articles 24, 25 et 26 (guide 2026)

Les majorités en assemblée générale de copropriété (articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965) conditionnent la validité de chaque décision. Une majorité mal appliquée ou un décompte erroné des tantièmes est l'une des premières causes d'annulation devant le tribunal judiciaire. Ce guide 2026 explique les seuils, les types de décisions concernés et les erreurs à éviter pour les syndics.

Voix et tantièmes : deux unités de mesure

En copropriété, chaque copropriétaire dispose de deux types de voix :

• Voix (en nombre) — une voix par copropriétaire, quel que soit la taille de son lot
• Tantièmes — quote-part de propriété dans les parties communes, exprimée en dixièmes de la totalité de l'immeuble

Selon la nature de la décision, la majorité se calcule en voix, en tantièmes, ou selon une combinaison des deux (article 26). C'est pourquoi l'ordre du jour doit indiquer la majorité applicable pour chaque résolution — obligation rappelée dans notre guide convocation AG.

Article 24 — Majorité simple

Seuil : majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (plus de 50 % des voix exprimées).

C'est la majorité la plus courante. Elle s'applique aux décisions de gestion courante :

• Approbation des comptes de l'exercice écoulé
• Vote du budget prévisionnel et des charges
• Travaux d'entretien et de réparation (non d'amélioration)
• Choix de l'assurance multirisque de l'immeuble
• Élection des membres du conseil syndical
• Autorisation de travaux privatifs sans atteinte aux parties communes

Exemple : 30 copropriétaires présents ou représentés, 22 votent pour, 5 contre, 3 abstentions. Résultat : 22/27 voix exprimées = 81,5 % → résolution adoptée.

Article 25 — Majorité absolue

Seuil : majorité de tous les copropriétaires du syndicat, présents ou non (plus de 50 % des voix de l'ensemble des copropriétaires).

Plus exigeante, elle vise les décisions structurantes :

• Travaux d'amélioration de l'immeuble
• Désignation ou révocation du syndic
• Autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes
• Adoption du plan pluriannuel de travaux (PPT)
• Modification des règles de répartition des charges (sous conditions)

Exemple : copropriété de 50 lots. Il faut au moins 26 voix favorables, même si seuls 30 copropriétaires sont présents ou représentés. Les 20 absents non représentés comptent implicitement dans le dénominateur.

Article 25-1 — Majorité des présents (travaux)

Pour certains travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie, l'article 25-1 prévoit une majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (comme l'article 24), à condition que cette majorité représente au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Ce seuil intermédiaire s'applique notamment aux travaux de rénovation énergétique votés dans le cadre de la loi Climat et Résilience.

Article 26 — Double majorité

Seuil : deux conditions cumulatives —

1. Majorité des copropriétaires en nombre (présents, représentés ou ayant voté par correspondance)
2. Ces copropriétaires doivent représenter au moins les deux tiers des tantièmes de l'immeuble

L'article 26 protège les copropriétaires minoritaires en tantièmes sur les décisions les plus lourdes :

• Modification du règlement de copropriété (hors répartition des charges)
• Vente de parties communes non essentielles
• Passage d'un syndic professionnel à un syndic bénévole (ou inversement)
• Changement de destination d'une partie commune

Exemple : 40 copropriétaires présents sur 60 au total. Il faut au moins 21 voix favorables (majorité en nombre) ET que ces 21 copropriétaires détiennent ensemble au moins 6 667 tantièmes sur 10 000.

Article 26-1 — Unanimité

Certaines décisions exigent l'accord de tous les copropriétaires sans exception :

• Modification de la répartition des charges entre lots
• Aliénation d'une partie commune essentielle
• Changement de destination de l'immeuble

L'unanimité est rare en pratique. Un seul copropriétaire opposé bloque la décision.

Tableau récapitulatif des majorités

Majorités et modes de vote

Quel que soit le mode de participation, le calcul de la majorité reste identique :

• Présentiel — vote en séance, voix comptées en direct
• Vote par correspondance — voix intégrées avant ou pendant l'AG (voir guide VPC)
• Vote à distance / électronique — même règle, avec traçabilité renforcée (loi ELAN)
• Procuration — le mandataire vote avec les voix et tantièmes du mandant

Les erreurs qui entraînent l'annulation

• Mauvaise majorité indiquée à l'ordre du jour — décision adoptée à l'article 24 alors que l'article 25 était requis
• Erreur de décompte des tantièmes — copropriétaire absent compté comme présent, ou inversement
• Votes par correspondance hors délai intégrés au décompte
• Abstention mal traitée — en art. 24, les abstentions ne comptent pas dans les voix exprimées ; en art. 25, elles pénalisent le quorum de adoption
• PV incomplet — résultat non retranscrit en voix et tantièmes pour chaque résolution

Le procès-verbal doit retranscrire fidèlement le résultat de chaque vote — voir notre guide sur le PV conforme article 17.

Calcul automatique des majorités

En AG traditionnelle papier, le syndic ou le président de séance recalcule manuellement les tantièmes à chaque résolution — source d'erreurs et de tensions. Un outil de conduite d'AG comme CoproLive décompte en temps réel les voix et tantièmes pour chaque résolution, applique la majorité indiquée (art. 24, 25 ou 26) et affiche le résultat avant de passer au point suivant.

Conclusion

Chaque résolution d'AG a sa majorité. L'article 24 couvre le quotidien, l'article 25 les décisions structurantes, l'article 26 les changements profonds. Indiquer la bonne majorité à l'ordre du jour, décompter correctement voix et tantièmes, et retranscrire le résultat au PV : c'est le triptyque qui sécurise chaque décision. Pour le cycle complet, consultez nos guides sur la animation d'une AG, la convocation et le vote électronique. Pour automatiser le décompte des tantièmes, consultez notre comparatif logiciel AG.